国家4级旅游度假区----威海银滩旅游度假区简介 - 威海银滩海景房的日志

威海，2003年10月获得全球人居领域最高奖项—— “联合国人居奖”
威海，两次被联合国评为“迪拜国际改善人居环境最佳范例”城市
威海，作为唯一入选联合国人居奖的海景城市，并在全球11处获此殊荣的城市中排名第二
威海，蜚声海内外、当之无愧的“最适合人类居住的城市”

银滩，距青岛150公里，距烟台、威海均90公里
银滩，通过ISO14001环境管理体系认证和ISO9001质量体系认证的国家AAAA级旅游度假区
银滩，被誉为“天下第一滩”、“东方夏威夷”
银滩，威海人居环境的标志性景观

李嘉诚在中国迄今为止最大的内陆潮汐湖投资25亿兴建国际游艇俱乐部。
大庆油田投资了8亿兴建全国最大的水上乐园，将修建全国最大的浮桥，连接银滩与宫家岛。
银滩管委先后投资12亿元人民币用于水、电、路、通讯、有线电视、管道液化气、管道供热以及生态化污水处理场等区内基础设施的配套建设。投资1300万元建设银滩广场。
乳山蓝湖游艇度假中心、东方如意国际城、国际康复中心、国际赛车场等旅游大项目已相继开工建设。

银滩旅游度假区简介
1、概况：
乳山市银滩旅游度假区地处山东半岛东南端,位于威海、青岛、烟台三市的中心地带，南濒黄海，距乳山市区10公里（北纬36度42分至37度08分，东经121度11分至121度51分），与韩国、日本隔海相望。银滩旅游度假区始建于1992年，1994年7月被山东省人民政府批准为省级旅游度假区，2002年11月被国家旅游局批准为国家AAAA级旅游区。2003年上半年顺利通过ISO14001环境管理体系认证和ISO9001质量管理体系认证。度假区规划面积8.5平方公里，起步区面积0.8平方公里，规划控制面积65平方公里。
在沿海岸线20多公里的带状规划区域内，林秀海碧，礁奇滩曲，山、海、岛、礁、滩、泉、林、河俱全，海碧天蓝、林秀山险、滩长岩奇，集山海之胜、湖光之美、林泉之胜、河瀑之幽，佳景天成，自成一处。特别是绵延达20公里的海滩，洁白如银，洁净平缓，得名“银滩”。
2、自然风景：
区内林秀海碧，礁奇滩曲，这里有“一桥跨海陆、脚踏天地间”感觉的仙人桥、有秦始皇东巡经过的三观亭、有日本圆仁和尚讲经打坐的和尚洞、有八仙过海时铁拐李抛拐留念的仙人杖、有云雾飘渺、恍若海市蜃楼的宫家岛、有七仙女的珍珠演化而成的幺岛、有中国第一座潮汐发电站、有中国迄今为止最大的内陆潮汐湖等20多处自然景观。
在银滩还可以游览具有当地特色的旅游项目:如大陶家渔家乐：划船出海、拉网捕鱼、渔家用餐、威茗茶园采茶、品茶、观茶艺表演、坐原始马车游原生态深山、采蘑菇、挖野菜、吃山果，沙滩篝火晚会等。另外，中国第一座潮汐发电站、大拇指广场、旭日广场、幸福广场等景点也是休闲游泳的好去处。
3、气候：
银滩，冬无严寒，夏无酷暑，空气润而不潮，气候宜人，夏季最高气温27 ℃，年均气温 12.3 ℃ ，光照充足，空气清新，海水质量、空气质量均达到国家一类标准，沙滩磁含量、空气的负离子含量之高，均为世罕见。空气中氧离子的含量是北京的8倍。这里是最适合人类居住的地区之一。
4、养生·旅游：
银滩养生·旅游度假区齐集海洋观光、海洋生态、疗养、度假、娱乐、海味饮食等多种项目，拥有500多座各种风格的别墅、30余座宾馆酒店，国内外来银滩投资考察的客商络绎不绝，使银滩旅游度假区日益成为旅游、度假、休闲的胜地，被誉为“天下第一滩”、“东方夏威夷”（新华社原社长穆青先生曾为这里题书：天下第一滩）
丰富的娱乐项目包括海上乐园、海上浴场、海水浴场、水上跳伞、豪华游乐快艇、高尔夫球场、沙滩球场等，是理想的海滨旅游度假胜地。3个大型海水浴场,可供10万人玩,1.3万亩的海边防护林带,可以给游客带来森林旅游的乐趣.银滩的环境天然质朴、清洁环保、没有任何工业项目，保持了纯天然、无污染的自然生态环境。三面环山，一面环海，还有万亩松林环绕，形成一个天然的大氧吧！无论从投资或是养生、度假的方面来说都是最佳选择.
5、交通：
银滩旅游度假区交通便利，济威铁路、青威高速公路、309国道横贯全市，距青岛、烟台、威海三市的车程均在一个半小时以内，与国家二类开放口岸——乳山口港接壤。
6、发展·展望：
度假区规划控制面积65平方公里，起步区0.8平方公里，控制区8.5平方公里，海岸线东西长21.7公里，南北长3公里。目前进区项目达210多个，合同投资额150亿元，实际到位资金80亿元，2004年，开工面积200多万平方米，年进区游客50多万人次，目前已开发面积20平方公里。
近几年来，度假区管委先后投资12亿元人民币用于水、电、路、通讯、有线电视、管道液化气、管道供热以及生态化污水处理场等区内基础设施的配套建设。
2005年以来，以打造胶东半岛旅游目的地为目标，银滩旅游度假区把发展旅游业作为发展的主攻方向，抢抓威海建设千公里幸福海岸线的机遇，充分发挥银滩旅游资源丰富的优势，在引进旅游大项的同时，根据总体规划设计对银海路南侧5600亩沙滩进行大面积规划。在管委办公大楼正南投资1300万元建设了一处银滩广场。另外，乳山蓝湖游艇度假中心、东方如意国际城、国际康复中心、国际赛车场等旅游大项目已相继开工建设。
银滩旅游度假区内优美的自然环境和配套的基础设施也吸引了来自全国各地的异地置业者，目前区内以大庆颐园生活小区、景园生活小区、银滩之心度假俱乐部等为代表的生活小区已经达到40多个，常住人口达1万多人，成为最适合人类居住的地方。
为全面延伸产业链条，实现可持续发展，银滩管委于2001年在度假区北6公里处地规划了占地11.2平方公里的金海湾工业园，投资3亿元对区内的基础设施进行了改造建设，先后吸引了投资19亿元的欣业联台湾科技园、投资5亿元的大庆工业园等6大园中园项目。整个银滩也因此形成了多功能开发、全方位发展的综合功能区，成为诸多有识之士投资置业首选要地。用心为您服务每一秒的银滩人真诚地欢迎您的到来！
　　这里设施配套，功能完善。银滩管委采取以招商开发为主、自费开发为辅的方式，不断加大开发建设力度，先后投资7亿元人民币用于水、电、路、通讯、有线电视、管道液化气、管道供热以及生态化污水处理及区内垃圾处里等设施建设，达到了“七通一平”。通过高起点、大手笔、全方位的设施配套建设，进一步提升了银滩的品位，增强了大项目承载能力，全面拉开了大开发、大建设的框架。区内目前已建成大庆石油管理局颐园生活小区、大庆工业园、长庆石油勘探局度假村、颐中烟草集团足球训练基地等各类高中档别墅、公寓2000多栋，各类度假村、宾馆、酒店30多座。
　　凭借得天独厚的自然优势，依托日臻完善的基础设施，银滩旅游度假区管委会在工作中以招商引资作为度假区的中心工作任务，一手抓项目引进，一手抓开工建设，实现了引进项目与开工建设同步发展。并将单纯的“招商引资”变为“招商选资”，有针对性的选择旅游项目进行引进。仅2004年就开工建设内外资项目34个，合同总投资30多亿元，实际投资18亿元人民币，开工面积163万平方米，分别比2003年增长89%、93%和112%。特别是抢抓威海建设千公里幸福海岸线的机遇，充分发挥银滩旅游资源丰富的优势，全面加大了旅游项目招商力度，加快旅游景区点开发建设，使银滩在乳山旅游业中的龙头地位日益突出。2004年相继引进了乳山蓝湖国际游艇度假中心、乳山水城、宫家岛开发等一批投资过5亿元的旅游大项目，旅游开发呈现出“井喷式”发展态势。乳山蓝湖国际游艇度假中心由青岛天泰集团开发建设，总投资15亿元人民币，分3期实施，目前一期工程已于2005年3月开工建设；乳山水城由中国华油集团开发建设，总投资4.8亿元，也于2005年一季度拉开了开工建设序幕，建成后将成为银滩的一大旅游亮点；大庆石油管理局投资5.6亿元的宫家岛开发项目正在进行规划设计。这些项目建成后，不仅可拉长景观链条，全面打响银滩旅游品牌，而且可使银滩成为威海千公里幸福海岸线建设的一大亮点。成为区域性的投资热点和旅游度假理想场所，现区内常住人口上万人。年进区游客达50万人次。目前，进区项目已达180多个，合同投资137.8亿元，实际到位48亿元，总开发面积20平方公里。
7、饮用水状况：
饮用水源：龙角山水库供水能力为4万吨/日。总库容为1.1亿立方，按照《环境监测技术规范》布点要求并经威海市环保局批准，龙角山水库水源水质监测共设3条监测垂线，分别为水库入口、中游、出口。每年2、4、6、8、10、12月份共监测6次，监测项目为16个（其中包括14个必测项目），监测项目、采样方法均按《“九五”城市环境综合整治定量考核实施细则》要求进行。2005年饮用水源水质达标率均为100%，自来水标准超过饮用水标准，可以直接饮用。
8、银滩旅游度假区正在建设的旅游项目：
a、东方如意国际城项目，位于国家AAAA级旅游度假区——山东乳山银滩，是由青岛泰林涌集团与韩国、澳大利亚合作开发，规划总占地面积为156万平方米，投资11.7亿元人民币兴建的山东地区唯一的一座集休闲度假、娱乐健身、餐饮服务、高档住宅、海上观光为一体的大型、综合休闲城，内有五星级宾馆、游艇俱乐部、名车俱乐部、直升飞机商务平台及国际标准18洞滨海高尔夫球场。
b、福如东海文化园项目，该项目总投资20亿元，位于银滩旅游度假区的中部,宫家岛东北部,距银滩管委会办公楼四公里,规划面一千五百亩.包括福园,寿园,康园,宁园,乐园,主要建有海天景区,福海珍石,步行街,四海升平广场,海啸馆,水晶幻宫,福星馆,印章文化景观大道，天下第一印雕塑,彭祖广场,观瀛台，地中海风情园，胶东海洋风情村，水上乐园和拓展运动基地、宾馆、游艇码头、海水浴场。
c、蓝湖国际游艇度假中心项目：位于银滩西部，总投资20亿元，该项目总占地面积495公顷，以天然潮汐湖水面资源为依托，建设国内知名的以游艇为特色的旅游度假休闲场所，主要兴建游艇度假居住区、国家帆船训练基地、小型会展中心、水产养殖及特色生态农业园、南山学院及老年康健中心等。
d、堕崮山，位于银滩旅游度假区东部，海拔395.9米，占地10平方公里，堕崮山阴坡陡峭，阳坡缓长，延伸至海滨，山体巍峨耸立，形似仙翁盘膝而坐，有颈首、有手足，大腹便便，神态自如，被称为“小泰山”。每年农历4月15日至18日为堕崮山庙会，在周边地区有较大影响，2005年游客人数达15万人次。首期投资2000万元，改善基础设施，扩大旅游景点。
e、国际赛车场：位于银滩中部，临近管委会。
9、乳山的其他风景：
a.岠嵎山森林公园　位于乳山市区西约18公里处，这里奇石林立，千姿百态，栩栩如生，惟妙惟肖，堪称一座天然石雕园。

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威海乳山银滩房产起步为2002年，2003年房价在1000元/平方米，2004年1500元/平方米，2005年2000元/平方米，根据2006年10月调查，银滩一线（长江路）普遍在2500元/平方米.

随着青岛—威海高速公路的即将建成，各项基础设施的完善、银滩热电厂开始供暖，多个大型商场的落成，新兴旅游项目的开放，如大乳山风景区，黄金主题公园，福如东海文化园，高尔夫球场、游艇俱乐部等，银滩的旅游者大幅度增加，商业趋于繁华，交通更加便利，居住环境进一步改善，促使房产价格逐步提升，预测2007年12月银滩长江路的房产均价在3000元/平方米。淮河路二线房产均价在2800/平方米。

三年后，银滩长江路一线已经没有一手房供应，二手房的价格预计在4500元 /平方米上下。淮河路中段房产价格预测在4000元/平方米上下。

最近在威海乳山银滩实地考察了1个多月，真实的感觉到。这里的确就是乳山市政府所说的那样，就是一个休闲疗养的圣地。整个银滩规划65平方公里。整体绿化植被达到50％左右。银滩北边有一个国家森林公园、垛崮山;南边一线地和海岸沙滩的中间是10多亩的海岸林带。使整个银滩被周边树林和绿地包围，形成一个大型氧吧。也是为什么说银滩空气清新的原因。清新的空气给大家带来了什么呢？？下面就来给大家介绍一下清新空气中对大家最有利的物质——负氧离子：

负氧离子的作用

一般认为负氧离子有清新空气的作用，有“空气长寿素”之称，但对除去有毒气体和悬浮颗粒物并无多大作用，其对人体的生物学效应目前分歧较大，还未有明确的科研结论。一般认为负氧离子浓度低时的作用有：

（1）净化血液改善呼吸机能

（2）促进新陈代谢

（3）调节内分泌，缓和紧张情绪

（4）消除正电荷对人体（如气管、支气管）的刺激

负氧离子（O3-）不稳定，很容易丢掉一个电子而变成臭氧，臭氧浓度低时有杀菌作用，如浓度偏高却对人体的健康会有很大影响。而负氧离子和臭氧的浓度是与环境洁净度、湿度有关，因目前无法控制负氧离子和臭氧的浓度，所以建议人在室内时尽可能不开负氧离子装置。

负离子知识

1、负离子：是指带负电荷的氧离子，无色无味。

2、负离子产生的原因：空气分子在高压或强射线的作用下被电离所产生的自由电子大部分被氧气所获得，因而，常常把空气负离子统称为“负氧离子”。

3、负离子的主要功能：负离子有镇静、催眠、镇痛、镇咳、止痒、利尿、增食欲、降血压之效。比如雷雨过后，空气的负离子增多，人们感到心情舒畅。而在空调房间，因空气中负离子经过一系列空调净化处理和漫长通风管道后几乎全部消失，人们在其中长期停留会感到胸闷、头晕、乏力、工作效率和健康状况下降，被称之为“空调综合症”。

4、离子治疗疾病：

（1）、消烟、除尘：负离子能迅速中和空气中属于正离子的焦烟、“二手烟”、油烟及飘尘。

（2）、改善空气结构：人每天需要130亿个负离子，而我们居室，办公室，娱乐场所等环境仅能提供约2-20亿个负离子，往往容易导致肺炎、气管炎等呼吸道疾病。

（3）、改善肺功能：吸入负离子30分钟后，肺能增加氧气吸收量20%，而多排出14.5%二氧化碳。

（4）、改善心肌功能：有明显降压作用，可使人精神振奋。提高工作效率。

（5）、促进新陈代谢：负离子能少许活肌体多种酶，促进新陈代谢，改善睡眠。

（6）、增强肌体抗病能力：负离子可改善肌体的反应性，增强肌体抗病能力。

（7）、空气负离子对过敏性花粉热、支气管哮喘、上呼吸道粘膜炎等均能起到缓解或治愈作用。

二、负离子的作用

空气是由无数分子组成，由于自然界的宇宙射线、紫外线、土壤和空气放射线的影响，有些空气分子就释放出电子，在通常的大气压下，被释放出的电子很快又和空气中的中性分子结合，而成为负离子，或称为阴离子。负离子是空气中一种带负电荷的气体离子，有人把负离子称为"空气维生素"，并认为它像食物的维生素一样，对人体及其他生物的生命活动有着十分重要的影响，有的甚至认为空气负离子与长寿有关，称它为"长寿素"。空气中负离子的多少，受地理条件特殊性影响而含量不同。公园、郊区田野、海滨、湖泊、瀑布附近和森林中含量较多。因此，当人们进入上述场地的时候，头脑清新，呼吸舒畅和爽快。进入吵杂拥挤的人群，或进入空调房内，使人感觉闷热、呼吸不畅等。

三、负离子对人体有哪些影响？

据专家观察研究认为，主要有以下作用：是对神经系统的影响，可使大脑皮层功能及脑力活动加强，精神振奋，工作效益提高，能使睡眠质量得到改善。负离子还可使脑组织的氧化过程力度加强，使脑组织获得更多的氧。是对心血管系统的影响。据学者观察，负离子有明显扩张血管的作用，可解除动脉血管痉挛，达到降低血压的目的，负离子对于改善心脏功能和改善心肌营养也大有好处，有利于高血压和心脑血管疾患病人的病情恢复。是对血液系统的影响。研究证实，负离子有使血液变慢、延长凝血时间的作用，能使血中含氧量增加，有利于血氧输送、吸收和利用。负离子对呼吸系统的影响最明显。这是因为负离子是通过呼吸道进入人体的，它可以提高人的肺活量。有人曾经试验，在玻璃面罩中吸入空气负离子30分钟，可使肺部吸收氧气量增加2％，而排出二氧化碳量可增加14.5％，故负离子有改善和增加肺功能的作用。由于负离子对人体健康十分有益，为改变使用空调时负离子减少问题，空调开发商研制出负离子发生器，使人们坐在家里就可尽情地吸收"空气维生素"。

随着人们对生活品质要求的不断提高，以及目前房地产投资的火热。更多的人选择了异地置业。北京地区由于近几年房地产的高速发展，房价的不断高涨，使得投资利润空间越来越狭小，也让相当一部分人选择了北京以外的地方，近的有北京东部的廊坊燕郊开发区、霸州等地，远的有南方广东、海南、四川等地。而最近两年出现的海景房，更是让这些投资者趋之若鹜。海景房的优势也是显而易见的，少有的原生环境宜人的居住条件；临海生活是大多数城市人群向往的一种舒适生活。沙滩、海浪、海风、海生物、临海森林，这些都吸引着人们的眼球。海边的得天独厚优势，注定了海岸是人们休闲度假首选地。而海景房的出现，简化了人们到海边的繁琐过程，不用预约不用等待不用随人流；随时进入，自由支配。大城市的繁忙生活和工作，城市发展所带来的喧嚣和污染，是的人们越加的疲惫，身体越加的不堪。工作的压力，生活的压力。让人们都在寻找一种能释放自己，调节自己的地方，而海水、沙滩、纯净的空气，是人们放松自己的最理想选择。假期出游，选择自己海边小屋，相信是每个人所向往的一种品质生活。目前，海景房是刚刚起步的房产品种，并且由于都是位于海岸附近，因此开发相对较晚，所以价格起步都比较低廉，随着海景地区大力的开发，购置海景房人群的增长，相信海景房会飞速发展完善。届时房产的价值会高速增长，这就是对于投资海景房最大的诱惑。另外，大多海景房都建设在各地区的海景旅游景区，这对于置业业主来说，不管是为了追求生活品质购房，还是投资置业购房，也是极具诱惑力的原因。山东威海乳山银滩，一个AAAA级旅游度假区，有优良的海景旅游资源，政府对旅游景区的统一开发，全力的投入，大力的扶持，注定这里将是继海南三亚后又一个海景旅游的首选地之一，而政府成立独立的银滩旅游景区管理委员会，对整个景区进行行政管理，相信银滩不会成为旅游发展的牺牲品，环境的污染风景的破坏不会是银滩旅游发展的代价。

2006年8月11日，据有关人士披露：10月1日后，新的二手房交易最低计税指导价将正式上调，届时按指导价交易的二手房契税、个人所得税都将上调。中新社发吴芒子摄

　　(声明：刊用《中国新闻周刊》稿件务经书面授权)

　　在一个卖方市场，税收及相关费用很容易被转嫁到买方身上

　　人算不如天算，江明(化名)的换房计划被政府先后出台的二手房营业税和个税政策搅乱了。

　　随着孩子一天天长大，江明一直琢磨着把自家的两居室换成三居室。他跟妻子计划好，在儿子小学五六年级时开始行动，用一年的时间看楼盘、买房、卖房、装修、购置家具，正好能在儿子上初中时住进新家。跑遍了京城大大小小的楼盘后，江明终于选中了自己的新家，签合同、办贷款，还有各种公证，如同经历了一场战争。当一切都办妥当之后，已经是2006年的春节了。

　　江明的如意算盘是，等着儿子小学毕业，也就是2007年暑假前后，把现在住的房子卖了，这样就可以提前还清贷款，能安安心心地住进新房子。但是，今天5月底推出的“国六条”规定，从6月1日起，购买住房不足5年转手交易的，按其交易额征收营业税，而在此前，对二手房征收营业税只限于2年内的房源。正在江明叫苦不迭的时候，政府又出台了《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，也就是108号文件，规定从8月1日开始，政府开始“强征”销售二手房的个人所得税，而要想免去这笔费用，惟一的条件是：5年以上，并且是家庭惟一生活用房。

　　“这个惟一生活用房怎么界定？我总不能先卖房后买房吧。”江明对本刊记者说。

　　换房成本增加了多少

　　江明现在的住房在学院路上，从有了换购大房子想法后，他就在留意这个小区的二手房房价。据估算，他这套80多平方的两居室，如果出手的话，卖60万是不成问题的，而当初，他买这套房子花了40多万。这个靠近五环的小区，是1998年建成的，当时的价格是4800元/平方米。如果这套房子能以60万出手，其单价就是7142元/平方米。

　　如果江明有先见之明，在今年6月之前把这套房子卖出的话，他只要交300元的印花税。但现在，他则要交39300元的税费，比原来多花了好几万元。江明给记者算了笔账，按现在的规定，如果出手这套房子，江明要交纳的税费是：

　　印花税：总房款的万分之五=600000×0.5‰=300元

　　营业税：(包含城市维护建设税和教育费附加)：总房款×5.5%=600000×5.5%=33000元

　　个税：总房款×1%=600000×1%=6000元。

　　这笔费用能转嫁给买房者吗？江明心理没底，因为江明的房产证是2001年10月才办下来的，以房产证的时间为准，他的这套住房还没到5岁，如果现在出手，营业税和个税一个不能少。

　　按照国家税务总局在7月26日下放的108号文件规定，二手房交易中，可以选择两种交税方案：一是如果卖房者能提供完整的、准确的资料，按应缴个税额的20%计算，而应缴个税额是指转让收入减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用；二是如果卖房者不能提供完整、准确的房屋原值凭证，按住房转让收入1%～3%的比例缴纳个人所得税。

　　据业内人士介绍，具体选择哪种纳税方案，主动权在纳税人，也就是卖房者。而在北京，目前通常是以住房转让收入1%来征收个人所得税。

　　等到房子5岁再卖

　　对于江明来说，5年的房龄要求还好解决，因为其房产证是2001年10月办下来的，那么他只要在今年10月以后卖房，则可以免交营业税。接下来的问题是，惟一生活用房怎么界定？

　　记者和江明一起联系了北京市地税局。“相关的细节我们也正在完善之中。”北京市地税局的工作人员告诉记者。

　　在地税局的网站上，记者了解到：个人出售自有住房前1年内购买住房的，其购房金额大于或等于现住房销售额的，免征现住房销售时应缴纳的个人所得税；购房金额小于现住房销售额的，按照购房金额占现住房销售额的比例，予以减征同比例的应纳个人所得税；个人出售自有住房后1年内购买住房的，其购房金额大于或等于原住房销售额的，可申请全额退还出售住房时应缴纳的个人所得税；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例，可申请同比例退还出售住房时应缴纳的个人所得税。

　　得知这个情况后，江明赶紧与新房子的开发商联系。开发商告诉江明，新房子的房产证是在今年7月办下来的，现在还押在银行。

　　“我只要在明年7月之前把旧房子卖了，就正好符合免税政策，可以免去营业税和个税了。”江明高兴地对记者说，但他同时补充了一句，“但愿政策不会再有变化。”

　　并不是每个人都像江明这样幸运。据统计，在北京待售的二手房中，只有26%是满5岁的房源，大多数房主如果想等房子满5年免税，则要花更多的时间。

　　郭晶(化名)在北京朝阳区双桥温泉花园有两套住房，因为生意上的关系，资金出现一定困难，急于将其中一套房屋建筑面积是80平方米的现房出售套现。

　　今年5月，郭晶找好了买家，大家谈妥了价钱，准备以45万的价格成交，但由于双方都有些其他事情要处理，没有及时办理买卖和过户手续。等他们都把一切准备妥当的时候，“国六条”出台了，郭晶要卖房得交营业税。当时双方也没有想到什么避税的方法，毕竟大家又不是亲戚或朋友，陌生人之间信任度是个问题。正在他们思考的间隙，个税征收又来了。

　　后来，在专业人士的建议下，买方和郭晶决定签订买卖合同，当中约定先不进行产权过户，并对此买卖合同进行了公证。他们是想等房子满5年后再过户，虽然到时郭晶仍免不了要交个税，但却可以免去24750元的营业税。合同中还约定，如果卖方悔约将赔偿双倍于首付款的数额，而如果买方反悔，将不得要回首付款(近10万元)。

　　不过，律师提醒，这样做虽然可以避税，一旦发生争执，风险还是很大。

　　税负到底谁来承担

　　“‘国六条’和108号文件的出台，是为了抑制房地产二、三级市场炒作，并不是针对二手房交易的。”北京华源鑫业房地产经历有限公司执行董事汤雪印对二手房市场的前景依然看好。

　　在二手房市场，一些中介公司现金收购二手房一直是公开的秘密，而这正是政府要打击的行为。此前，有关于征收二手房交易个税的传言不绝于市常政府先是辟谣，后来在7月28日突然发文，通知8月1日“强征”个税，“这的确让一些现金收购二手房的中介有点措手不及。但对于正常的买卖双方来说，该买的还得买，该卖的还得卖。”汤雪印说。

　　据业内人士对本刊介绍说，相对于5.5%的营业税来说，1%的个税对市场的冲击并不会如果有些媒体所报道的那么凶猛。而有些媒体在个税报道中，有哗众取宠的心理，“其实在108号文件规定8月1日个税时，就同时规定了还可按住房转让收入1%的比例征税的方案，并不是如有的媒体所报道，1%的方案是后来补充出台的。”北京千万家房地产经纪有限公司市场总监常淑娟对记者说。

　　于是，对于市民而言，从(减去税金及有关合理费用的房屋差价的)20%到(房屋转让收入的)1%税，出现了一个时间差，这样又燃起了一部份人的卖房热情。其实个税相对于营业税还是少得多， 8月1日前的过户潮，就说明市场已经消化了此前出台的营业税的冲击。

　　市场人士认为，不排除税负转嫁的可能。营业税征收期由2年改为5年内时，就有不少卖家将营业税部分或全部转嫁给买家，导致二手房价格上涨。开征个税的这部分支出是否会被加入房价，导致二手房价短期上扬，还有待观察。但人们普遍认为，在一个卖方市场，税收及相关费用很容易被转嫁到买方身上。 ★

　　流行的避税方式

　　一、假赠予方式：这是无亲友关系的二手房买卖双方为达到“避税”目的，私下交易后，以赠予名义经过公证将房产进行“赠予”。

　　【后患】针对“假赠予”，有关法规规定除公益捐赠不可反悔外，一般公民间的财产赠予，其赠予人可以反悔。所以一旦发生纠纷，买房方因缺乏证据很可能得不到法律的支持。

　　二、“假租赁真交易”：由于房产可免税的年限未到，或干脆为“避税”，买卖双方交易后却不按规定办理缴税、过户、更名等手续，以表面的租赁合同替代交易合同。

　　【后患】“假租赁真交易”风险很大，一旦发生争执，受害方往往是买房方。

　　三、“有意压低交易价格”：买卖双方故意压低房屋实际成交价格，欲达到少缴税的目的。

　　【后患】对于“有意压低成交价”的做法，首先税法就对其有明确约束，如被查出将受处罚。另外，对于买方而言，压低交易价格，将会影响其日后的销售，使其作为卖方在计算差价时受损而需多交个税，得不偿失。

北京华源鑫业房地产经纪有限公司成立于2004年，公司总部设在北京，经过不懈的努力与开拓，现业务已经扩展到内蒙古的呼和浩特、乌海，宁夏的银川、吴忠，山东的蓬莱、威海（银滩）等大中型城市，业务内容包括房地产市场研究、项目全案策划、广告创意、销售代理和房屋租赁、二手房买卖评估、交易等服务。

公司一级市场新楼盘代理销售额逾十亿元，成功代理和参与了众多知名楼盘的策划和销售工作，是华北地区初具规模的地产代理行之一。

　　公司二、三级市场业务内容涉及房地产委托买卖、差价置换、押旧买新、代办过户、各类房产评估、贷款和房屋租赁、房屋托管等服务。

公司是经北京市工商管理局和北京市国土资源局认证的，专业从事房地产经纪行业的综合服务商，北京市国土资源和房屋管理局指定的“放心中介”单位及北京市房地局租赁指导价、二手房买卖指导价信息采集发布单位。

公司自成立以来，始终秉承“诚信实现未来”的企业经营理念，以“诚信经营”、“优质服务”、“高效快捷”、“人文特色”为企业的质量方针，以“专业的人才”、“专业的团队”、“专业的服务”为客户提供全方位的优质服务。

经营范围：

1. 房产及地产项目全案策划，顾问，代理销售；

2. 二手房（民宅, 公寓，商住，商业，写字楼）买卖，租赁

3. 房屋权属过户，置换，按揭、转按揭、换按揭服务；

4. 房产法律顾问。

公司业务发展需要，北京地区国贸部（万达广场）、天通苑部、利泽桥部（鼎恒中心）部招聘职务：

1. 房产买卖经纪人（业务员）；

2. 房产买卖主管；

3. 房产买卖经理；

4. 公寓、写字楼租赁经纪人（业务员）；

5. 公寓、写字楼租赁主管；

6. 公寓、写字楼租赁经理；

7. 业务文秘；

8. 信息管理员；

9. 区域总监。

以上人员要求年龄20-38周岁，中等学历以上，普通话伶俐，有销售行业工作经验者优先，一经录用，公司提供免费培训，无责任底薪，待遇优厚，并提供广阔的发展空间。

简历投递至：huayuanxinye@126.com

电话：010-60525455联系王小姐

传真：010-87908266

地址：北京市朝阳区建外大街93号

未婚女青年推动房价上涨。

未婚女青年成为买房的新增需求。25岁到30岁女青年，“买了房子再（之后）结婚”，他们呼吁着。一方面，21世纪离婚率的明显升高，使这些现实的女同胞们希望在婚前拥有一套自己的窝窝，以求得安全感。另一方面，“买了房子再（买就结）结婚”，买房成了“结婚”的前提条件，于是六个人凑首付，两个人还贷款。有调查表明，在购买者中，20到29岁的占33%，30到35岁的占37%，这两者加起来占了购买者的70%。35岁以下人群本身并没有多大的购买力，这些买房者往往是双方老人一起帮着凑首付，夫妻两人还房贷。

没买房就没落脚。

在北京拥有一套自己的房产已成为外地人在北京打拼成功的标志，交房租不如还贷款，付首付还按揭已成为新版现金储蓄方式，既存了钱，又有利息，还落一房住。

北京是唯一的。

北京，是中国的首都，世界看中国，中国看北京，其城市特有的唯一性，供应的是全国15亿人口的购房需求，全国各地的有钱人都到北京来买房。

买房多多益善。

北京有了房子住，还得有出租的，那就山东威海，海南三亚再买几套，年轻时住北京，年老了住海边，冬天去海南，夏天到威海。

不买房，买什么？

持币待购影响不了房价。

任志强：供不应求情况持续房价将再涨十年。

房价降了，你高兴吗？